11. 11. 2020
S následujícím příspěvkem vystoupil náš člen a odborník na oceňování nemovitostí Ing. Jan Šedivý na zasedání zastupitelstva MČ Praha 5 v úterý 10. listopadu 2020. Zelení rekonstrukci usedlosti Cibulka dlouhodobě podporují a pokládají přístup současného majitele k této cenné kulturní památce celopražského významu za zcela nepřijatelný, ale zároveň považujeme za nutné poukázat na riziko spojené s výkupem za cenu, která je nekorektně nadsazena vzhledem k tomu, že zatím není vyjasněno budoucí využití usedlosti.
Vážené zastupitelstvo, dámy a pánové.
Mé jméno je Jan Šedivý, v oboru oceňování nemovitostí působím již od druhé poloviny 90 let a mojí specializací jsou odhady větších komerčních i rezidenčních nemovitostí. V roce 2012 jsem působil jako člen Komise obchodních aktivit Prahy 5, kam jsem byl nominován Stranou zelených.
Dozvěděl jsem se o záměru odkoupit usedlost Cibulka a v této souvislosti jsem měl i možnost nahlédnout do ocenění usedlosti z prosince 2019, které zpracoval Ing. Beneš.
Ocenění popisuje dezolátní stav budov, dobrý stav je konstatován v podstatě pouze u obvodových stěn a části kleneb, u některých budov dokonce hrozí zřícení z důvodů narušené statiky.
Díky pokročilé devastaci jsou stavby vlastně zásadním břemenem předmětných pozemků, které činí téměř jakýkoliv záměr těžko ekonomicky realizovatelný, zejména pokud by se kupní cena nemovitosti v současném stavu, měla pohybovat v úrovni 105 mil. Kč.
Přestože k datu odhadu nebylo jasné budoucí využití usedlosti a nebyly ani k dispozici přesněji vyčíslené náklady na rekonstrukci, neměl odhadce jinou možnost, než pro stanovení hodnoty použít reziduální metodu. Přesnost této metody je však do značné míry závislá na vstupních údajích a to jak na straně nákladů, tak i na straně výnosů, které však obojí zásadně vyplývají ze způsobu budoucího využití nemovitosti.
Dle mého odborného názoru byla nákladová strana výpočtu reziduální metody zásadně podhodnocena v části stavebních nákladů rekonstrukce, odhadované náklady ve výši 30 000 Kč/m² jsou nedostatečné, za tyto prostředky nelze udělat rekonstrukci nemovitosti včetně všech sanací v takovém standardu, aby pak výnosy dosáhly 590 mil. Kč, jak předpokládá posudek (průměrná prodejní cena 92 tis. Kč/m²).
Za náklady 30 tis. Kč/m² či mírně vyšší se dnes běžně staví hromadná bytová výstavba nižšího standardu „na zelené louce“. U rekonstrukcí historických staveb v dezolátním technickém stavu však běžně náklady dosahují 50 tis. Kč/m² i více.
Je-li ve výpočtu reziduální hodnoty provedena úprava nákladové části tak, aby stavební náklady odpovídaly realitě dnešního trhu, a stejně jako odhadce zohledníme fakt, že v tuto chvíli neexistuje ani územní rozhodnutí, ani stavební povolení, vychází současná hodnota nemovitosti někde mezi 45-50 mil. Kč. Za cenu hraniční (či cenu zvláštní obliby) lze pak považovat hodnotu 70 mil. Kč, a to jen za podmínky, že převažující funkce ploch bude rezidenční a v menší míře i komerční.
Hodnota stanovená ve znaleckém posudku se tak jeví jako navýšená, a to až o 100%. V případě zájmu mohu předložit alternativní výpočet.
Tímto bych chtěl vybídnout radnici, aby pokračovala v debatě nad částkou, kterou za odkup Cibulky chce nabídnout.
Na závěr bych chtěl ještě důrazně vyzvat ke zvážení takto vysoké investice v současné době, zejména s ohledem na budoucí nejasné budoucí využití areálu Cibulky. Pro srovnání: za 400 – 500 mil. Kč, na něž je nákup a rekonstrukce Cibulky celkově odhadnut, je možné například vybudovat cca 200 bytů o velkosti 2+kk.
Děkuji vám za pozornost.
Praha dne 10.11. 2020
Přečtěte si více informací o kauze Cibulka.